PLANEAMIENTO

BARRIOS PRIVADOS

PLANEAMIENTO DE BARRIOS PRIVADOS

El origen de los barrios cerrados o privados está asociado a diversas causas: la demanda de una mejor calidad de vida que no es posible en áreas urbanas consolidadas y la violencia e inseguridad como las más importantes en la actualidad. Es por ello que consideramos que esta modalidad residencial ha crecido significativamente tanto en América Latina como en nuestro país, y no ha quedado exenta nuestra ciudad, Concepción del Uruguay, Entre Ríos. 

Analizado en mayor profundidad este fenómeno se debe agregar, a nuestro entender,  que las causas que pueden explicarlo serían la gran concentración urbana no planificada con situaciones no resueltas junto a la necesidad de encontrar lugares protegidos que garanticen mayor calidad de vida que contengan grandes espacios verdes. Sumado a la demanda de mayor seguridad y  privacidad de sus habitantes. Por lo enunciado queda entendido que estas áreas urbanas tienen su propio perfil de vivienda y de habitante.

Actualmente el mercado inmobiliario y de la construcción ofrecen un buen panorama. Esto se debe a que existe una gran oferta de propiedades de esta índole a precios competitivos dado que los costos para edificar un nuevo hogar continúan, comparativamente, descendiendo.

Como particularidad los barrios privados están ubicados en áreas urbanas, sub urbanas o complementarias a la ciudad, cuya característica principal es que los frentes de los lotes dan hacia calles internas, de uso privado, con uno o mas puntos de ingreso al mismo y pueden o no estar delimitados por calles de uso público.

Esta tipología surge de requerimientos tales como el uso exclusivo de lote para vivienda, no hay en ellos mixtura de usos, es decir no tendrán ningún otro destino, ni comercial, industrial, profesional o de otra naturaleza que no sea el de vivienda. Y como usos complementarios poseen actividades recreativas deportivas que no impliquen el desarrollo de competencias. Estos barrios deben poseer la totalidad de los servicios: calles permanentes, energía eléctrica, gas natural, agua, cloaca, servicios de internet entre otros. A ello debe agregarse que los lotes, construidos o a construirse, deben estar ligados por una relación funcional y jurídica que los convierta en un todo no separable o inescindible. Por lo que se debe en cada caso conformar una figura societaria que como representación jurídica del conjunto (la administración) se convierta en un interlocutor válido. Conforme al régimen legal que se adopte en cada caso son las resultantes de los reglamentos internos de edificación, uso y convivencia que en ningún caso pueden ser contradictorios con los códigos municipales. En todos los casos los espacios de uso común se mantienen dentro del dominio privado. Otro aspecto es que la Administración del Barrio Privado deberá garantizar que representantes de las dependencias Municipales y/o Provinciales con competencia y los entes proveedores de servicios complementarios (gas, energía eléctrica, internet, entre otros) tengan libre acceso a las vías de circulación interna y control de estos servicios.

Sin dudas nuestra ideología fue siempre aceptar el desafío de realizar este tipo de proyectos en una ciudad relativamente pequeña donde para cada innovación se debe de abrir camino.

Nuestra primera experiencia data del año 2000, cuando un emprendedor nos solicita que realicemos un estudio de factibilidad (*) para analizar la posibilidad de desarrollar un barrio privado. Nuestras premisas fueron claras desde un comienzo, no sería un fraccionamiento que segregue, debía ser para mejorar la calidad de vida con estrecho contacto con la naturaleza y de valores de la tierra resultante a precio accesible. Analizada la situación y la ubicación del emprendimiento, Autovía nacional 14, de sur a norte, al llegar al Arroyo de La China, se desarrolló allí el primer barrio privado, aprobado en 2003, para la ciudad de Concepción del Uruguay. Barrio Privado Los Robles desarrollado en 7 hectáreas, 40 lotes de 8.000 m², áreas comunes con servicios completos, gran parte forestada). Razones económicas imposibilitaron continuar con su construcción y desarrollo pese a lo avanzado de las obras.

Específicamente (*) el estudio de factibilidad es el instrumento que utilizamos para  orientar la toma de decisiones en la evaluación del un proyecto y corresponde a la fase de la etapa pre-operativa o de formulación del anteproyecto. Generalmente, un estudio de factibilidad del proyecto contiene los siguientes elementos: Resumen de Proyecto. Estudio de Mercado. Tamaño del Proyecto. Localización del Proyecto. Ingeniería del Proyecto. Inversiones. Financiamiento. Presupuesto de Ingresos y Gastos.  Aspectos jurídicos y legales. Evaluación del Proyecto. Posible Ejecución del proyecto. Operación o Funcionamiento del Proyecto. El Ciclo de Vida de un Proyecto.

Este primer proyecto de barrio privado marca precedente en la ciudad, no solo por ser el primero sino por sus características, localización y aspectos jurídicos, legales y técnicos que debieron afrontarse. Este proyecto, sin dudas, dio vía a los emprendimientos solicitados posteriormente.

Barrio Privado Los Robles – Concepción del Uruguay, Entre Ríos

De manera casi simultánea AM Estudios fue convocado para dar continuidad al proyecto, desarrollo y completamiento del emprendimiento Barrio Privado La Soñada. El perfeccionamiento de actividades complementarias al desarrollo urbanístico fue mucho mas allá del área residencial y de manera colindante se planificaron y construyeron un área turística y termal, área de servicios gastronómicos y apartamentos de alquiler temporario. Con el pasar de los años estos emprendimientos complementarios al área residencial se fueron disgregando quedando actualmente en pleno desarrollo solo el barrio privado.

Este barrio fue desarrollado originalmente en mas de 28 hectáreas contando con 300 lotes, a la fecha se encuentra consolidado con algunas modificaciones y concluido su desarrollo.

Barrio Privado La Soñada – Concepción del Uruguay, Entre Ríos

Estando este barrio en pleno proceso y ante un incremento en la demanda de desarrollos urbanos privados nuestro estudio, una vez mas, es convocado a formar parte del emprendimiento del actual Barrio Privado Las Acacias, situado sobre Autovía 14 adyacente a la planta urbana de la ciudad de Concepción del Uruguay. Este barrio a desarrollarse en 4 etapas, de las cuales la primera está concluida y en consolidación,  cuenta con la totalidad de los servicios. Además se está desarrollando el proyecto de áreas de servicios complementarios que incluye: áreas comerciales, hipermercado y hotel entre otros.

Esta primer etapa ya consolidada y en vías de ocupación cuenta con aproximadamente 120 terrenos.

Barrio Privado Las Acacias – Concepción del Uruguay, Entre Ríos

De estas experiencias se obtuvieron logros significativos como realizar, gestionar y legalizar los reglamentos internos, de construcción y de convivencia de cada barrio, en una ciudad y una provincia que no poseía antecedentes al respecto. Por lo que para abordar estos proyectos no solo hay que saber sobre arquitectura y planeamiento sino que hay aspectos jurídicos y legales que resultaron imprescindibles a la hora de formalizar o urbanizar un barrio.   Dada la complejidad y diversidad de situaciones externas e internas propias de cada barrio, en próximas publicaciones tendremos acceso a imágenes y desarrollo de actividades comunitarias y algunas de las viviendas construidas dentro de los mismos.